盤點2019:中國樓市五大“反常”

2019
12/30
10:15

動態 作者:商鋪搜編輯整理



2019年,中國樓市迎來變局。一邊,持續4年多的景氣周期走向尾聲,房價下降城市數量和下降速度均超過去年;另一邊,核心城市房地產銷售穩定,行業規模有望繼續擴大,房地產市場韌性凸顯。

變局之下,樓市“百態皆生”,出現了不少以往少見的“反常”現象。

小周期“失靈”

房地產行業內有個“三年小周期”規律,期間,市場上行和下行各占約一半時間。過去10年這一規律一直存在。

但是自2015年底以來,本輪房地產周期已經持續4年多,并且尚未見到結束跡象。據易居房地產研究院統計,國家統計局公布的70城新房與二手房平均價格環比已經分別上漲55個月和56個月。

華創證券研究所房地產行業首席分析師袁豪認為,本輪房地產小周期預計將由原先3年延長至超7年。他指出,包括限價、限售、土地調控、金融政策收緊等政策推動庫存周期延長,這是熨平和拉長周期的主因。

小周期延長可能使未來的房地產市場呈現“總量穩定”和“結構分化”的特點。袁豪指出,城市間小周期的此起彼伏、相互對沖,也反過來加強了市場的總量穩定、波動縮窄。

多項指標保持韌性

降溫并未帶來量價大跌。與小周期延長同時出現的,是房地產投資和銷售所保持的高度韌性。

2019年1-11月份,中國房地產開發投資同比增長10.2%。盡管從5月份開始,增速持續回落,但今年以來,這一指標一直維持兩位數的高增長。

商品房銷售數據也保持穩定。據克而瑞研究中心預測,2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將再創新高,分別達到17.2億平方米和16.1萬億元(人民幣,下同)。

房地產韌性有望持續。以投資為例,中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,投資韌性來自于“接續”發展的可能,明年雖然三四線及以下城市增幅有所下降,但是一二線城市增幅可能上升;雖然棚戶區改造和新建住房投資增幅有所下降,但是城市更新、舊房改造會接續增長。

一年調控570多次

2019年是房地產調控政策發布最為密集的年份。據中原地產研究中心統計,2019年以來,全國房地產各種調控政策約570次,創歷史紀錄,同比上漲30%。

各地因城施策,出臺了各種五花八門的調控政策。

近期,深圳一個小區被暫停網簽。其原因是小區業主通過微信群“控盤”,哄抬房價。有評論稱,房地產調控開始精準到小區了。

湖南長沙擬對商品房利潤進行限制,當地出臺的一份文件規定商品房平均利潤率為6%-8%。

商品房頻現“減配”

樓市降溫往往伴隨著亂象,商品房“減配”就是其中之一。

據媒體報道,11月中旬,湖南長沙一商品房項目交房后,業主發現小區大量鋪設“植草磚”當做綠化,連小區里的“人工湖”都是塑膠制作的。6月份,遼寧沈陽一個小區被曝出一樓業主收房時發現需要爬窗戶進出,開發商為了湊套內面積,封住了本應電梯入戶的門。

在多地對商品房進行限價的背景下,有的開發商選擇“減配”以降低成本。這也成為賣房捆綁車位、精裝變毛坯甚至漏水、墻裂等質量問題激增的導火線。由于房價上漲預期扭轉,購房者對“減配”容忍度降低,樓盤交付頻現質量糾紛。

房價分化加劇

今年黑龍江省的一個小城市鶴崗因為低房價火遍網絡。在許多一二線城市房價每平方米動輒3萬元-5萬元的時候,這里被曝出買一套兩居室只要大城市一平方米的價格,成為房價分化的典型案例。

未來這種房價分化還可能加劇。有專家認為,隨著未來中國城市群和都市圈的發展,房地產的發展重心也會向這些城市轉移。特別是城市群輻射的中小城市,未來可能會因為人口和資源的集聚而加大房價上漲壓力。而人口凈流出的城市,則可能因為需求不足帶來房價持續低迷。

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